او با بیان اینکه از ابتدای سال ۱۴۰۳ و هم‌زمان با افزایش تنش‌های منطقه‌ای، نشانه‌های ورود ریسک جنگ به اقتصاد ایران آشکار شد، گفت: حمله به کنسولگری ایران و سپس حملات متقابل، بازار مسکن را وارد مرحله جدیدی کرد؛ مرحله‌ای که مهم‌ترین ویژگی آن تشدید رکود معاملاتی بود.

قدیری با اشاره به آمار معاملات مسکن تهران اظهار کرد: بازار مسکن از سال ۱۳۹۷ وارد رکود شده بود، اما ریسک جنگ این رکود را عمیق‌تر کرد. به گفته او، میانگین معاملات ماهانه مسکن در تهران طی سال ۱۴۰۳ به حدود سه هزار و ۵۰۰ واحد رسید که پایین‌ترین سطح از زمان ثبت آمار رسمی معاملات مسکن از سال ۱۳۹۳ تاکنون محسوب می‌شود.

وی افزود: جنگ چهار پیامد عمده برای بازار مسکن داشت؛ نخست تشدید رکود معاملات، دوم فشرده‌تر شدن تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای، سوم جهش قیمت‌ها پس از تعطیلی سایر بازارهای دارایی و در نهایت کاهش فعالیت‌های ساختمانی و تولید مسکن.

توقف انتشار آمار رسمی مسکن

معاون سردبیر روزنامه دنیای اقتصاد در بخش دیگری از سخنان خود از توقف انتشار منظم آمار قیمت مسکن انتقاد کرد.

او توضیح داد که تا چند سال قبل، سامانه کد رهگیری معاملات مسکن مرجع اصلی ثبت بیش از ۹۰ درصد معاملات بود و بانک مرکزی و مرکز آمار بر اساس همین داده‌ها، قیمت‌های رسمی را منتشر می‌کردند.

به گفته قدیری، ایجاد سامانه‌های موازی مانند «خودنویس» و «کاتب» موجب پراکندگی اطلاعات شد و اکنون هیچ‌یک از این سامانه‌ها پوشش آماری کافی ندارند؛ در نتیجه بانک مرکزی و مرکز آمار نیز امکان استناد به آنها را برای انتشار آمار رسمی ندارند.

وی تأکید کرد که نبود آمار رسمی، رصد دقیق وضعیت بازار و سیاست‌گذاری در بخش مسکن را با مشکل مواجه کرده است.

ریسک جنگ، بازیگردان جدید قیمت مسکن

قدیری با اشاره به تغییر رفتار قیمت‌ها در بازار مسکن گفت: تصور سنتی این بود که بازار مسکن نسبت به سایر بازارهای دارایی با تأخیر به تحولات سیاسی واکنش نشان می‌دهد، اما از سال ۱۳۹۷ به بعد این الگو تغییر کرده است.

به گفته او، ابتدا خروج آمریکا از برجام و سپس افزایش تنش‌های نظامی باعث شد حساسیت بازار مسکن نسبت به تحولات سیاسی به شکل محسوسی افزایش یابد؛ به‌گونه‌ای که اکنون حتی تغییرات روزانه قیمت‌های پیشنهادی فروش نیز تحت تأثیر اخبار سیاسی و امنیتی قرار می‌گیرد.

شش دوره متفاوت بازار مسکن

قدیری روند ۳۵ ساله بازار مسکن را به شش دوره تقسیم کرد و گفت: از سال ۱۳۷۰ تا ۱۳۹۳ چرخه‌های سنتی رونق و رکود برقرار بود و متوسط رشد سالانه قیمت مسکن حدود ۲۱ درصد ثبت شد.

به گفته او، پس از امضای برجام در سال‌های ۱۳۹۴ تا ۱۳۹۶، انتظارات تورمی کاهش یافت و متوسط رشد سالانه قیمت مسکن به تنها ۵ درصد رسید؛ به‌طوری که طی سه سال، قیمت مسکن فقط حدود ۱۰ درصد افزایش یافت.

اما خروج آمریکا از برجام در سال ۱۳۹۷، ساختار بازار را تغییر داد. قدیری گفت: از سال ۱۳۹۷ تاکنون بازار مسکن همزمان با رکود معاملاتی طولانی‌مدت، جهش‌های کم‌سابقه قیمتی را تجربه کرده و میانگین رشد سالانه قیمت مسکن در فاصله سال‌های ۱۳۹۷ تا ۱۳۹۹ به حدود ۷۱ درصد رسیده است.

وی درباره تحولات سال‌های ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴ نیز گفت: برخلاف بازارهایی مانند ارز و طلا که در شرایط جنگی با جهش قیمت روبه‌رو شدند، بازار مسکن در ابتدا واکنش متفاوتی نشان داد.

به گفته قدیری، تجربه جنگ دهه ۶۰ این ذهنیت را ایجاد کرده بود که سرمایه‌گذاری ملکی در شرایط جنگی با ریسک تخریب دارایی همراه است؛ از سوی دیگر، خانوارها ترجیح دادند دارایی خود را به شکل نقدشونده‌تری مانند ارز و طلا نگهداری کنند تا در صورت لزوم امکان جابه‌جایی سریع داشته باشند.

قیمت واقعی چه می‌گوید؟

قدیری تأکید کرد که بررسی قیمت اسمی برای تحلیل بازار کافی نیست و باید قیمت واقعی مسکن، یعنی قیمت پس از تعدیل با تورم، مورد بررسی قرار گیرد.

او گفت: اگر قیمت واقعی مسکن از سال ۱۳۷۰ تا امروز محاسبه شود، مشاهده می‌شود که طی ۳۵ سال تنها حدود ۲.۳ برابر افزایش یافته است؛ اما فقط در فاصله سال‌های ۱۳۹۷ تا ۱۳۹۹ قیمت واقعی مسکن حدود ۱۶۰ درصد رشد کرده است.

در مقابل، طی سال‌های ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴ قیمت واقعی مسکن حدود ۴۰ درصد کاهش یافته، اما در ماه‌های اخیر و هم‌زمان با تحولات ناشی از جنگ، دوباره روندی صعودی پیدا کرده و حدود ۲۰ درصد افزایش داشته است.

قدیری در جمع‌بندی سخنان خود تأکید کرد که بازار مسکن در سال‌های اخیر بیش از هر زمان دیگری تحت تأثیر ریسک‌های سیاسی و ژئوپلیتیکی قرار گرفته است. به گفته او، اگر در گذشته متغیرهای اقتصادی موتور اصلی تحولات این بازار بودند، اکنون عواملی مانند برجام، تحریم‌ها، جنگ و تنش‌های منطقه‌ای نقش تعیین‌کننده‌تری در رفتار خریداران، فروشندگان و مسیر قیمت مسکن ایفا می‌کنند.